Q.: Nel mio condominio l’Amministratore è stato nominato con 450 millesimi: è corretto?
R.: No, non è corretto. L’Amministratore, ai sensi del 2° comma dell’art. 1136 c.c. deve essere eletto con il voto favorevole della metà degli intervenuti all’Assemblea (direttamente o per delega che rappresentino almeno al meno 500 millesimi). Una delibera con maggioranze inferiori (anche solo di teste o solo di millesimi o di entrambi) non è valida ma, se non impugnata nei modi e termini di legge, la stessa diventa definitivamente valida.

Q.: Sono tornata dalle vacanze e, nel leggere il verbale dell’Assemblea cui non ero stata presente, mi sono accorta di un vizio di forma più che di contenuto. Essendo alquanti pignola, intendo farlo rilevare: sono ancora in tempo?
R.: Per poter rispondere alla sua domanda, dovrei sapere da quanto tempo si è svolta l’assemblea e da quanto tempo le è stata trasmessa la copia del verbale di quella Assemblea. In generale posse specificare che le delibere si possono impugnare entro trenta giorni dallo svolgimento dell’Assemblea per i condomini che erano presenti alla stessa, o, in caso di assenza, entro trenta giorni da quando si riceve la copia del verbale.

Q.: Io, condomino di un piccolo condominio, ma con Amministratore, non ho mai ricevuto la copia dei verbali dell’Assemblea. Che cosa posso fare?
R.: La risposta è conseguente al quesito precedente: le delibere restano sempre impugnabili se lei a quelle assemblee era stato assente. Infatti, nel caso di sua presenza, le stesse si sono consolidate poiché non le ha impugnate entro trenta giorni. Chieda comunque una copia all’Amministratore con la prova della ricevuta del verbale stesso.

Q.: Nel nostro condominio siamo in 6 condomini e ci sono solo 5 posti auto comuni a tutti ma assegnati in comodato sempre agli stessi. È legittimo?
R.: Personalmente credo di no, in quanto, con tale comportamento s’impedisce a tutti l’uso della cosa comune. Sarebbe opportuno che si stabilisse un’occupazione turnaria, in modo tale che ogni condomino resti fuori per lo stesso tempo degli altri turnisti.

Q.: Nel nostro condominio si sono rotte alcune tegole del tetto creando un’infiltrazione in una camera sottostante: la rottura si è verificata nell’angolo destro del tetto. L’Amministratore ha ripartito la spesa tra tutti i condomini, e quindi comprendendo anche il sottoscritto che occupa però un appartamento esattamente all’opposto di dove si è verificata la rottura. Le chiedo: è corretta tale ripartizione?
R.: Se il tetto copre tutte le unità sottostanti (non è quindi a sbalzo) la ripartizione è corretta. Se così non fosse (tetti a sbalzo) allora la spesa andrebbe divisa solo tra i condomini che da quel tetto sono coperti.

Q.: Nel nostro condominio c’è un portatore di handicap che, guidando un’auto speciale, ha bisogno del parcheggio riservato. Il condominio lo ha previsto. La domanda è: quel posto auto può essere trasferito in proprietà a quel condomino?
R.: Il posto auto per portatori di handicap, di norma, non diventa di proprietà, ma viene concesso in uso particolare. Se TUTTI i condomini però decidessero di cederlo in proprietà, dovrebbero stipulare un contratto di vendita tramite Notaio e partecipare tutti all’unanimità.

Q.: Una condomina ha l’abitudine di usare l’aspirapolvere e la lavatrice alle ore 2,00 di ogni notte. Possiamo applicarle una cospicua sanzione per porre fine a tale modo incivile di comportarsi?
R.: Potete applicare la sanzione a due condizioni: la prima è che la sanzione deve essere specificatamente prevista nella forma e nella sostanza nel Regolamento di Condominio; e la seconda è che detta sanzione deve essere deliberata dall’Assemblea dando mandato specifico all’Amministratore di applicarla.


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