Q: L'altra sera il nostro amministratore ha delegato un suo collega per rappresentarlo in assemblea. A me non sembra corretto, Lei cosa ne pensa?

R: Personalmente non ritengo legittimo che l'amministratore, persona fisica, possa farsi rappresentare in assemblea e ciò perché la nomina è personale. Diverso sarebbe il caso di amministrazione condominiale svolta da una società. In questo caso la società potrà incaricare l'amministratore unico, un proprio collaboratore o dipendente, purché in possesso dei requisiti di legge.

Q: Nel nostro condominio, ogni sera, ci sono litigi in una famiglia al primo piano, durante i quali volano anche schiaffi e parolacce nei vostri fronti della moglie e dei figli. Abbiamo invitato più volte l'amministratore sia ad intervenire e sia a presentare denuncia presso i carabinieri, ma inutilmente in quanto dice che non rientra nei suoi compiti. Mi chiedo per cosa lo paghiamo se quando serve lui si defila.

R: Personalmente concordo con il comportamento del Collega in quanto i problemi esposti non rivestono carattere condominiale di tutela delle parti comuni. I fatti esposti rivestono carattere strettamente personale e, per tale motivo, un intervento dell'amministratore rappresenterebbe un abuso in quanto esula dai compiti istituzionale. Nel caso prospettato dovranno essere i condomini direttamente a conoscenza dei fatti a presentare, con tutte le cautele del caso, se non una vera e propria denuncia, almeno una segnalazione e alle Autorità competenti.

Q: Nel nostro condominio c'è l'abitudine di andare direttamente in seconda convocazione, constatato che alla prima non va nessuno. Per tale motivo non si redige alcun verbale per la prima convocazione. Si ha l'impressione che tale procedura non vada bene: cosa dire la legge in proposito?

R: L'abitudine di andare tutti alla seconda convocazione è ormai consolidata in quasi tutti i condomini. La legge però impone la verbalizzazione dell'assemblea anche in prima convocazione: in questo caso sarà lo stesso amministrazione, se solo lui presente, ad attestare la non validità della riunione. Tutto ciò sembra solo burocrazia e pignolaggine, ma così non è assolutamente vero. Tra prima e seconda convocazione i quorum costitutivi e deliberativi sono differenti tra loro (maggiori in prima e inferiori in seconda). Non verbalizzare la prima, anche se non valida, rischia di considerare tale la seconda, con un evidente rischio di errore nei conteggi di teste e millesimi.

Q: Il nostro amministratore afferma la non necessita di aggiornamento di legge in quanto iscritto ad una Associazione di categoria. È mai possibile tale deroga?

R: No, non è possibile. L’Amministratore, iscritto o meno ad una associazione di categoria, ha l'obbligo dell’aggiornamento annuale, ai sensi dell'art. 71-bis delle disp. att. c.c.

Q: Un condomino proprietario esclusivo di una terrazza facente da copertura agli appartamenti sottostanti, vuole cambiare la pavimentazione e pretende che la spesa sia divisa per 1/3 a carico suo e i restanti 2/3 a carico ti tutti i proprietari sottostanti. Perché dovremmo pagare anche noi, che abitiamo sotto a questa terrazza?

R: Innanzitutto definiamo quella terrazza come "terrazza a livello " per la riparazione della quale, in effetti, la ripartizione delle relative spese va fatta nella proporzione indicata. Nel caso però di una sostituzione volontaria della pavimentazione e non finalizzata ad alcuna riparazione della caldana sottostante, la relativa spesa dovrà essere sopportata dalla sola condomina proprietaria della terrazza.

Q: Ho sentito che la nuova legge sul condominio obbliga l'amministratore a redigere un vero e proprio bilancio di esercizio, derivante dall'applicazione della c.d. Partita doppia. È vera questa disposizione?

R: La legge non obbliga a redigere alcun bilancio di esercizio, intendendo per tale, il documento obbligatorio per le società, e non obbliga alla tenuta della contabilità in partita doppia. Ciò che prevede l'art. 1130-bis c.c. e la redazione del Rendiconto Condominiale, ove evidenziare dei precisi dati senza alcuna forma particolare. Le forme che sono suggerite sono solo frutto di esperienze di "addetti ai lavori".