Q.: Il nostro condominio formato da 15 unità è sfornito di regolamento condominiale. Posiamo pretendere dall’Amministratore la stesura di uno che si adatti alla nostra realtà e facendolo rientrare nei suoi precisi obblighi?
R.: No, non potete pretendere questo servizio. Nei compiti dell’Amministratore c’è l’obbligo di far rispettare il Regolamento ma non quello di redigerlo. Ovviamente potete chiedere tale servizio da retribuire a parte e su uno specifico preventivo. Mi permetto ricordare che, a maggioranza (metà degli intervenuti e almeno 500millesimi) potete approvare un regolamento che contenga clausole generiche e di comportamento, ma non quelle limitative della proprietà privata, per le quali occorrerebbe l’unanimità e la conseguente registrazione e trascrizione dell’atto stesso.
Q.: Ho sentito dire che, da un paio di anni, l’amministratore può applicare le sanzioni per chi si comporta male in condominio, nel mio caso per chi lascia stesi i panni per tutta la giornata. Il mio amministratore afferma che ciò non è vero e che non può farci nulla. Come stanno veramente le cose?
R.: Avete ragione entrambi con i dovuti distinguo. La Legge 220/2012, entrata in vigore il 18/6/2013 prevede sanzioni in caso di inosservanza al regolamento Condominiale (da 200 a 800 euro). La prima cosa necessaria richiesta dalla legge è che ci debba essere un regolamento per poter dire quale clausola non è stata osservata. Inoltre, e questa è la ulteriore novità, bisogna prevedere nel Reg.Cond. quali sanzioni applicare e per quali inosservanze. Per finire, occorre anche specificare la periodicità in caso di recidiva. Rispettato l’iter descritto, la sanzione non può essere applicata dall’Amministratore, ma dall’Assemblea la quale, verificati i documenti che provano l’infrazione, autorizza l’Amministratore ad applicarla.
Q.: Insieme a mia moglie, abbiamo un appartamento in usufrutto, avendo donato la nuda proprietà ai nipoti. Adesso l’immobile necessita di ristrutturazioni alquanto costose e i nipoti pretenderebbero che fossimo noi a pagare le relative spese, in quanto occupanti l’immobile. Volevo sapere se eravamo obbligati a pagare queste spese.
R.: Astenendomi dal fare commenti sulla “riconoscenza” da parte dei nipoti, secondo il mio parere NO, non siete voi obbligati a pagare per il semplice fatto che siete usufruttuari. Quelle spese rivestono carattere straordinario e che riguardano la proprietà, e di conseguenza il nudo proprietario. Il rischio però è che, per effetto della c.d. riforma del condominio (legge 220/2012) tra nudo proprietario e usufruttuario vi è il vincolo di solidarietà (se non paga uno, viene chiamato a pagare l’altro) e ciò potrebbe comportare un esborso di somme anche se non dovute.
Q.: Perché mio padre, che abita in un condominio, ha potuto usufruire della detrazione fiscale per ristrutturazione (tinteggiatura) della facciata di casa, e io che abito in una villetta singola, non posso accedere a tale agevolazione?
R.: In condominio, si ha diritto alla detrazione fiscale in oggetto sia per le manutenzioni ordinarie (tinteggiatura) sia per quelle straordinarie. Nelle case singole, viceversa, ammissibili sono solo le spese per manutenzioni straordinarie.
Q.: La nostra assicurazione (Globale fabbricati e RC) si rifiuta di pagare i danni subiti a mobili di valore e quadri d’autore che, momentaneamente, avevamo depositato in garage, oggetto di infiltrazioni dovute a rottura di un tubo di scarico. Per cosa paghiamo allora il premio? per non essere rimborsati al momento opportuno?
R.: Pur comprendendo la sua rabbia, mi spiace però ribadire un concetto generale: i garage sono destinati al ricovero di auto o di mezzi di locomozione diversi, e non per deposito di altro materiale o di opere d’arte e così via. L’utilizzo di quell’immobile per uso diverso a quello per cui è destinato può mettere a rischio anche l’autorizzazione all’uso specifico (oggi Scia e prima CPI), soprattutto per esistenza di materiale infiammabile (legno, mobili, tele, quadri ecc. ecc.) Fatta la premessa e se la polizza non copre altro, difficilmente potrà ottenere un risarcimento.
Q.: Siamo 32 famiglie proprietarie di altrettanti immobili in un condominio di otto piani, con altrettanti garage al piano terra livello strada. Ci è stato detto che, per il fatto che superiamo i 9 garage occorre il Certificato Prevenzione Incendi? E’ vero? Noi non lo abbiamo mai avuto.
R.: Il CPI, oggi SCIA, è obbligatorio quando il vano garage supera complessivamente i 300 mq. e l’immobile è alto più di 24 mt. Se i garage sono fuori terra e sono singoli, non sono soggetti a tale autorizzazione.

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