Q.: Amministro un condominio da tre anni, ma solo per arrotondare lo stipendio; non sono diplomato e non sono iscritto ad alcuna associazione. Posso pagare il compenso con i voucher?
R.: Premetto che Lei, non essendo un condomino del condominio amministrato, non ha titolo per esercitare l’attività di amministratore condominiale, e ciò indipendentemente dalla appartenenza o meno ad una associazione (la cui iscrizione non è obbligatoria). A Lei mancano 3 requisiti previsti dalla legge (art. 71-bis c.c.): il diploma di scuola media superiore. Il corso base per l’attività in oggetto e l’aggiornamento continuo annuale. Mi permetto di evidenziare che la Sua nomina è da considerarsi nulla sin dall’origine.
Q.: E se, invece dei voucher, venissi pagato come lavoro occasionale per un importo inferiore ad Euro 5000 l’anno?
R.: Neanche in questo caso sarebbe in regola in quanto l’attività di amministratore non può essere considerata “occasionale” ma continuativa e pertanto, attività professionale (in base a mandato art. 1703 c.c.), fermo restando il possesso dei requisiti già elencati.
Q.: Sono iscritto ad una Associazione di categoria, di cui preferisco non dire la sigla, e nell’anno 2017 non ho maturato i crediti previsti dalla legge: posso recuperarli nel 2018?
R.: Premesso che iscriversi ad una associazione, qualunque essa sia, prevede il rispetto del relativo Regolamento, il mancato conseguimento dei c.d. “crediti formativi” rappresenta una inosservanza delle disposizioni di quel regolamento e non di un dispositivo di legge. Detto ciò, Lei è passibile di provvedimento disciplinare da parte dell’Associazione di appartenenza, pur essendo in regola con la Legge in materia condominiale, se, ovviamente, possiede tutti i requisiti illustrati nelle risposte precedenti.
Q.: Per un problema finanziario, in anni precedente ho subito un protesto e sono stato iscritto nel relativo registro. Dopo aver regolarizzato la mia posizione, ho richiesto ed ottenuta la cancellazione del mio nominativo in quel registro. Chiedo: posso esercitare oggi la professione di amministratore di condominio, o quella iscrizione mi preclude questa possibilità?
R.: Sempre l’art. 71-bis c.c. include nei requisiti richiesti per amministrare condomini, l’inesistenza di iscrizione nel registro dei protesti. Tale norma deve essere intesa per il periodo di permanenza del proprio nominativo in tale registro. Se, per sopravvenuta regolarizzazione della posizione debitoria, quella iscrizione è stata cancellata, per il periodo successivo, si riacquisto il requisito, che, unitamente agli altri, le permetterà di esercitare tranquillamente l’attività di amministratore di condominio.
Q.: Sono un proprietario di un immobile sottostante ad una terrazza di proprietà esclusiva di un altro soggetto. Io abito al piano 3° e sotto di me ci sono altri due immobili. Da quella terrazza è derivata una infiltrazione dovuta a rottura della guaina. L’Amministratore pretenderebbe che noi tre proprietari dei piani sottostanti contribuissimo alle spese di sistemazione di quella impermeabilizzazione. Non siamo assolutamente d’accordo, in quanto, essendo la terrazza di proprietà di un altro condomino e che può disporne come vuole, a sostenere le spese di riparazione dovrebbe essere solo lui. Ritiene corretta la nostra interpretazione?
R.: Purtroppo per Voi, no, non siete nel giusto. Infatti la legge, in questi casi prevede la ripartizione delle relative spese in proporzione a 1/3 a carico del proprietario della terrazza (c.d. terrazza a livello) e ai restanti 2/3 divisi tra proprietari sottostanti. Tale disposizione (obbligatoria e derivante dall’art. 1126 c.c.) è motivata dal fatto che quella terrazza serve anche da tetto di copertura degli appartamenti sottostanti.
Q.: Nel nostro condominio, costruito circa 15 anni fa e dotato di Regolamento di tipo contrattuale, è vietata la detenzione degli animali. Oggi, in occasione di una compravendita di un immobile, la nuova proprietaria contesta tale norma affermando che la nuova legge sul condominio “vieta di vietare” la detenzione degli animali domestici. Noi tutti siamo dell’idea che il regolamento è sovrano, mentre l’Amministratore propenderebbe per una “concessione” data dalla nuova legge. Come ci dobbiamo comportare.
R.: Sono spiacente per il vostro amministratore, ma ritengo che quel Regolamento prevalga sulle norme attuali. Ciò deriva dal fatto che, essendo una clausola di tipo contrattuale, inserita in un regolamento registrato e trascritto (atto pilota notarile) è valevole anche per i terzi, i quali “non potevano non sapere” e quindi devono accettare la limitazione. Un domani, se tutti i condomini (all’unanimità) ritenessero di modificare quella clausola contrattuale, lo potranno fare, firmando, registrando e trascrivendo tale modifica.

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