Q.: Nel nostro condominio, un proprietario si è offerto di fare l’Amministratore, pur non avendone né il titolo né la competenza. Inoltre ha dichiarato che, per tale attività non è obbligatorio aprire la partita IVA. A me, tutto ciò, sembra un po’ strano. Lei che ne dice (Giacomo)
R.: Purtroppo, anche se può sembrare strano, è legittimo che venga nominato proprietario un condomino del condominio stesso, e che questi non apra la partita IVA. Più dettagliatamente, la possibilità che un condomino possa amministrare il proprio condominio non avendo due requisiti di cui all’ art. 71-bis delle disp. att. c.c., è previsto in calce all’articolo citato (esonero dal diploma di scuola media di secondo grado, e mancanza di corso base e aggiornamento continuo). Inoltre, proprio l’Agenzia delle Entrate, in una guida del “Condominio e Fisco” del 2007, qualifica tale incarico come lavoro assimilato a quello di lavoro dipendente e non come lavoro autonomo, per il quale, se lo fosse, necessiterebbe della partita IVA.
Q.: Dalla mia finestra, e a causa del forte vento e pioggia, si è divelta la base di marmo sulla quale poggiava un vaso di fiori. Tutto ciò ha causato un grosso danno ad una auto parcheggiata nella strada sottostante. L’Assicurazione del Condominio si rifiuta di riconoscere il risarcimento, in quanto non imputabile a parte condominiale. Mi sembra proprio una grossa ingiustizia, dopo quello che paghiamo di polizza. (Giovanna)
R.: Gent.le Sig.ra Giovanna, pur non avendo la pretesa di essere depositario della verità, ritengo legittimo il rifiuto dell’Istituto Assicurativo in quanto il danno non è stato causato da una parte comune. I marmi che circondano un balcone, così come quelli attorno alle finestre o porte finestre, sono da considerarsi parti comuni, e, come tali, sotto la responsabilità dei proprietari dell’immobili di riferimento. Inoltre, anche la pianta non rientra nelle parti comuni, e quindi non assicurata. Il tutto, ovviamente, fatte salve clausole particolari che, ipoteticamente, possono comprendere anche cose di proprietà individuale.
Q.: Per quale motivo la spesa per l’acquisto di nuove cassette delle lettere, non può essere ripartita in parti uguali. Se non si utilizza tale criterio, io, proprietario di un appartamento molto grande e quindi di altrettanti millesimi, pagherei molto più degli altri, pur avendo lo stesso servizio e la stessa ampiezza del manufatto. Ringrazio per la risposta. (Pietro)
R.: Egr. Sig. Pietro, la sua analisi non fa una grinza ed è conforme al buon senso, ma non alla legge, se non con una eccezione, Mi spiego meglio: non esiste in nessun articolo del c.c. una ripartizione in parti uguali, ma solo per millesimi. È però altrettanto vero che l’art. 1123 c.c. dopo aver ribadito il criterio per millesimi, permette una “diversa convenzione”. Grazie a tale previsione, i condomini (ma attenzione, all’unanimità degli aventi diritto), possono adottare altri criteri, e quindi anche quello in parti uguali.
Q.: Nel nostro garage, sistematicamente, un condomino parcheggia la propria auto al posto di quella di un altro. Ho detto mille volte al nostro Amministratore di chiamare i Vigili Urbani e il carro attrezzi per poterla portare fuori e addebitargli tutte le spese, ma lui si rifiuta di farlo. È corretto il suo atteggiamento? (Ada)
R.: Sono spiacente dover dare torto a Lei e ragione al Collega. Nella fattispecie, i V.U non hanno alcuna competenza essendo il suolo privato e non pubblico. Inoltre neanche l’Amministratore ha potere di chiamare il carro attrezzi e far rimuovere il mezzo. L’unico mezzo è far intervenire un avvocato per porre fine a tale abuso, ricordando però, che il legittimato a farlo non può essere l’Amministratore, bensì il proprietario del suo posto auto occupato abusivamente dall’altro.
Q.: Mi è stato detto che per Amministrare un condominio occorre che l’Amministratore abbia svolto dei corsi di aggiornamento. È vero, e se così fosse, cosa succede se quell’Amministratore non ha svolto quei corsi ? (Gino)
R.: Si è vero, un Amministratore professionista dal 9/10 di un anno al 9/10 dell’ anno dopo, deve frequentare con esito positivo un corso di aggiornamento continuo di almeno 15 ore, presso un Organismo accreditato presso il Ministero della Giustizia ai sensi del D.M. 140/2014. Inoltre, poiché questo è un requisito di legge, se l’Amministratore non lo ha, la sua nomina è nulla e quindi legittima la sua revoca.
Q.: Un Avvocato ha comprato un ufficio al piano terra del condominio e vuole esporre una targa nella parete adiacente i citofoni. Tanti di noi vorrebbero vietarlo in quanto la parete è stata tinteggiata da poco e se si comincia con le targhe, anche altri (sempre professionisti) pretenderebbero di metterle e starebbe quindi male. Possiamo vietarle?
R.: No, non potete vietare l’apposizione delle targhe professionali. Queste infatti, ai sensi dell’art, 1102, possono essere messe per il principio che ogni condomino può utilizzare una parte comune (in questo caso una porzione di facciata) purchè non impedisca ad altri il “pari uso”. Ovviamente deve trattarsi di targhe tradizionali e di misure standard e non tali da impedire lo stesso utilizzo all’interno di quello spazio.

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