Q.- Il nostro amministratore non è iscritto ad alcuna Associazione: possiamo revocarlo dall’ incarico ?
R.- Fermo restando che l’Assemblea di Condominio può revocare l’Amministratore in qualunque momento, la non iscrizione ad una Associazione NON è un motivo di revoca, in quanto non vi è alcun obbligo legislativo che imponga una qualsiasi iscrizione, non essendoci ancora, purtroppo, un Albo o un Ordine legalmente riconosciuto.

Q.- Abbiamo letto che da un paio d’ anni le regole condominiali sono cambiate, ma il nostro amministratore riferisce che le nuove regole si applicano solo quando i condomini sono più di otto: è vera questa notizia ?
R.- Le regole sono effettivamente cambiate con la Legge 220/2012, entrata in vigore al 18/6/2013, ma certamente non nel senso prospettato. Un condominio esiste quando ci sono almeno due immobili intestati a proprietari diversi (c.d. condominio minimo) e, da questo numero in poi vengono applicate tutte le regole condominiali. Il numero di otto, oltre i quali cambia qualcosa è dato dall’obbligatorietà di avere un amministratore. Ma, anche nel caso di un numero di condomini inferiori a otto, il condominio dovrà avere un proprio codice fiscale e un referente (anche se non amministratore) che metta fuori dello stabile i recapiti in caso di emergenza.

Q.- Abbiamo letto che non tutti possono svolgere la professione di amministratore condominiale: se è vero quali sono i requisiti per poter operare in tale settore?
R.- Prima dell’entrata in vigore della riforma (Legge 220/2012) non vi era alcun requisito specifico per poter esercitare tale professione e, comunemente, veniva svolta come un “dopo lavoro”. Dopo la riforma, viceversa, ed esattamente con l’ art. 71-bis c.c. stabilisce i seguenti requisiti: a) che hanno il godimento dei diritti civili; b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) che non sono interdetti o inabilitati; e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari; f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. Regole particolari sono previste anche per le società.
Q.: L’ attuale Amministratore, a seguito di nostra specifica richiesta, ha affermato di non essere soggetto ad “aggiornamento professionale continuo” in quanto non iscritto ad alcuna Associazione di categoria. Desidero sapere se tale affermazione corrisponde a verità ?
R.: Purtroppo quanto affermato non corrisponde a verità. La norma di riferimento della obbligatorietà dell’aggiornamento professionale continuo, non è relativa a questa o a quella associazione, ma deriva dalla Legge ed esattamente dall’ art. 71-bis delle disp. att. del c.c., e le cui modalità di espletamento sono contenute del D.M. 140/2014.
Q.: Il registro di contabilità condominiale, è soggetto a vidimazione ?
R.: No, il condominio non è assimilato ad una società commerciale e quindi non ha l’obbligo delle vidimazione e quant’ altro legato al mondo commerciale/artigiano.
Q.: Io ed alcuni miei amici proprietari di immobili nello stesso condominio, dobbiamo fare il modello 730 e abbiamo scoperto che, da quest’ anno, vi è un nuovo modello chiamato “K”. Ci chiediamo: come facciamo a compilarlo visto che riguarda il condominio? chi ci deve dare i dati da inserire in tale modello ?
R.: Il quadro K del modello 730/2016 NON riguarda il singolo proprietario/condomino, bensì l’Amministratore di condominio che presenta la propria dichiarazione dei redditi. Nella pratica, l’unico condomino obbligato a compilare quel quadro K e quello che funge da amministratore nel proprio condominio.
Q.: Qual’ è l’aliquota delle ritenute di acconto da operare nel condominio ?
R.: Ricordando che la ritenuta di acconto si applica sui contratti di appalto e di opera per manutenzioni e servizi, l’aliquota che il condominio applica su fatture di professionisti (commercialisti, consulenti del lavoro, ingegneri, geometri ecc.) è sempre del 20% e solo se i lavori/servizi non sono finalizzati al recupero fiscale del 50% o del 65%. L’ Aliquota da applicare per gli stessi lavori svolti da imprese/ditte/società e sempre per contratti di appalto e d’ opera NON finalizzati al recupero fiscale è del 4%. Se i lavori o servizi sono diretti al recupero fiscale, la ritenuta di acconto sale all’ 8%, ma viene effettuata a cura della banca presso la quale si effettua il bonifico.
Q.: Se l’anno successivo a quello di competenza, cambia l’Amministratore, chi è obbligato a presentare il modello 770: il nuovo o il precedente ?
R.: Poiché l’ Amministratore cessato dall’ incarico non è più abilitato ad alcun servizio per conto del condominio, il soggetto abilitato a presentare il modello 770 è quindi il nuovo e non il precedente. Ciò per il fatto che, solitamente, la scadenza di quel modello è Maggio/Giugno, dopo quindi il cambio.

Q.: E il modello AC chi lo compila, il nuovo amministratore o il precedente ?
R.: Premesso che il quadro, e non modello, AC è un riepilogo per ogni singolo condominio delle fatture pagate nell’anno precedente senza trattenuta di ritenuta di acconto, e che va allegato alla dichiarazione dei redditi dell’ Amministratore, l’ obbligato alla presentazione è, di conseguenza, l’Amministratore in carica al 31/12 dell’anno precedente.
Q.: Quante deleghe può avere l’ Amministratore in Assemblea ?
R.: Dopo la riforma della Legge 220/2012, entrata in vigore il 18/6/2013, l’Amministratore NON può avere deleghe in assemblea.