Q.: Siamo tre nuovi proprietari in un condominio di altri 22 immobili ancora posseduti dal costruttore, e, in conseguenza di tale situazione, la maggioranza la possiede ancora detto costruttore. Non è proprio possibile fare qualcosa per tutelarci da provvedimenti presi senza che possiamo obiettare nulla ?
R.: Il fatto che il costruttore abbia la maggioranza è riferita solo al totale dei millesimi e non di “teste”. Per testa si intende l’intestazione dell’immobile e, nel caso prospettato le testa sono 4 (tre diversi proprietari + il costruttore). Le delibere condominiali necessitano sempre delle doppie maggioranze, sia per teste che per millesimi. Nel vostro condominio la maggioranza delle teste l’avete voi tre e pertanto, il costruttore da solo non può deliberare alcunchè.

Q.: Il nostro Amministratore ci ha consegnato delle schede da compilare ai fini del “registro di Anagrafe condominiale”, chiedendoci espressamente tutti i certificato di conformità dei nostri impianti interni: ha diritto di chiedere ciò ?
R.: Il registro di Anagrafe condominiale è di nuova istituzione (L. 229/2013 art. 1130 c.c.) ed è un obbligo del proprietario compilarlo con i propri dati, con quelli di eventuali cointestatari, conduttori, altri possessori di diritti reali di godimento (usufrutto ecc.). Nel testo originario della norma, era previsto anche la comunicazione di “ogni dato relativo alla sicurezza”. Per dato però si intendeva la sola informazione e non documento. In una legge successiva (fine 2013), veniva chiarito che quelle informazioni non si riferivano all’ interno degli appartamento, bensì agli impianti condominiali. In sintesi, l’Amministratore non può chiedere i certificati di conformità degli impianti all’ interno di ogni immobile.

Q.: Ho necessità di proporre all’Assemblea un’opera straordinaria: posso convocare direttamente l’assemblea stessa o devo chiedere all’Amministratore ?
R.: L’ Assemblea straordinaria viene convocata dall’Amministratore, quando questi ne ravvisi l’esigenza, o quando ne fanno richiesta almeno 2 condomini che rappresentino almeno 167 millesimi (art. 66 delle disp. att. del c.c.)

Q.: Se l’ Assemblea non delibera di aprire un c/c bancario, perché oneroso, l’Amministratore, a sua volta, è autorizzato ad operare con il contante e fino ad Euro 1000?
R.: Riordiniamo le idee. Innanzitutto il limite del contante è stato elevato da € 1000 a € 3000, ma ciò non vuol dire che, in Condominio, si possa operare con il solo contante. La legge di riforma (L.220/2013) infatti, prevede che l’ amministratore faccia transitare tutte le somme attraverso l’apertura di un c/c. A tale disposizione l’ Assemblea non può sottrarsi e deve quindi solo autorizzare l’Istituto di Credito che più aggrada.

Q.: Durante una Assemblea è stato accettato un preventivo per ristrutturazione molto più elevato di un altro: posso impugnare la delibera per danno economico subito ?
R.: Le delibere si possono impugnare solo per vizi di procedura e non per contestazione sui contenuti. Se la convocazione era corretta, se l’ assemblea era validamente costituita e le delibere sono state prese con le maggioranze di legge, la relativa delibera non può essere contestata, o meglio, la contestazione non avrà fondamento giuridico.